Por Renato Savy

Advogado especializado em Direito Imobiliário

              As pendências judiciais que coloquem um imóvel em risco devem estar contidas na matrícula da propriedade. Desde a entrada em vigor do novo Código de Processo Civil, questões jurídicas que envolvam a penhora de um imóvel vendido, não caracterizará fraudeà execução, e grosso modo, anular a negociação, caso a penhora não tenha sido devidamente registrada na matrícula da unidade.  

                Até então, quem desejava comprar um imóvel usado precisava tirar várias certidões em cartório, dentre elas, as chamadas Certidões de Feitos Ajuizados, para certificar que o bem não era alvo de nenhuma pendência judicial que acarretasse uma possível perda no futuro. 

                Da mesma maneira, a apresentação das certidões era obrigatória para a liberação de créditos de um empréstimo ou financiamento que tinha o imóvel como garantia de pagamento.

                Aqueles que não seguiam esse protocolo, poderiam ter a compra anulada diante da necessidade de execução do patrimônio por uma cobrança de dívida do antigo proprietário, por exemplo.

                Para ter segurança na execução, o comprador deveria demonstrar boa-fé através da emissão das certidões que mostravam que o vendedor não tinha problemas que comprometessem o imóvel.

Maior segurança para a negociação

                 A inclusão de informações sobre pendências judiciais relacionadas ao imóvel traz maior segurança para a negociação, uma vez que, caso o vendedor possua processos na Justiça e a decisão for desfavorável a ele, a propriedade só poderá ser incluída no litígio se houver o registro da pendência em sua matrícula.

                Sendo assim, se a matrícula do imóvel não constar nenhuma anotação sobre pendências judiciais, o comprador fica protegido pela comprovação da aquisição de boa-fé, não sendo possível incluir o bem na demanda contra o antigo proprietário.

                Entretanto, é importante que, antes de fechar a aquisição, o comprador pesquise sobre o proprietário do imóvel para reforçar a segurança do negócio.   

                Além de reduzir o trâmite em cartório com a dispensa das diversas certidões, o objetivo da Legislação em vigor é tentar diminuir os juros de financiamentos imobiliários nos bancos, à medida em que se minimiza o nível de insegurança do negócio.

                Ao solucionar a pendência na Justiça, o registro pode ser cancelado e deixar de constar na matrícula do imóvel, preservando o histórico do bem que poderá ser vendido. Indiretamente, essa transparência de informações também serve de estímulo para que o devedor cumpra suas obrigações judiciais. 

Contudo, aconselho a manter a cautela de “tirar” as devidas certidões do imóvel e de seu vendedor, tais como, Certidão Cível, Federal, Trabalhista, Fiscal, IPTU e condomínio, dentre outras que se fizerem necessárias para que o negócio seja bem sucedido e não haja surpresas futuras.

Renato Savy

Coluna Direito Imobiliário

Possui graduação em Direito pela Universidade São Francisco (1996). Pós Graduado em Direito e Processo do Trabalho, Direito e Processo Civil, bem como Mestrando em Direito pela UNIMEP. Atua profissionalmente nas áreas Societária, Trabalhista e Cível. Sócio do escritório Ferraz Sampaio e Dutra - Sociedade de Advogados. Ministra cursos e palestras em Direito Imobiliário. Co-autor com o Professor Dr. José Luiz Gavião Almeida, do artigo: As Holdings Familiares e Tipos Societários, publicado na Revista Paradigma, UNAERP, em dezembro de 2015.