Por Renato Savy

Advogado especializado em Direito Imobiliário

                O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal que deve ser pago mediante a compra de um imóvel. A oficialização do procedimento de compra e venda do bem só ocorre depois da quitação desse imposto que está previsto no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal.

                De acordo com ele, compete aos municípios instituir impostos sobre “II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição”.

                Além disso, o ITBI também é regido pelo Código Tributário Nacional (CTN), em seus artigos 35 a 42.

                O custo a ser pago pelo Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é calculado com base no valor venal do imóvel e na alíquota atribuída aos municípios, mediante lei própria. Nas principais cidades brasileiras, o índice a ser calculado sobre o valor do imóvel é de 2%. 

Por exemplo, desde 18/03/2014 a referida alíquota, na cidade de Campinas/SP, é de 2% (dois por cento), nos termos do artigo 7º da Lei complementar 43 de 12 de dezembro de 2013.

                Entretanto, existem casos em que o comprador fica isento do pagamento, como quando da transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de uma pessoa jurídica em realização de capital social; e sobre a transferência de bens ou direitos decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.

              A exceção acontece para os casos em que a atividade principal da empresa responsável pela compra for a obtenção e venda desses bens ou direitos, locação de imóveis ou arrendamento mercantil.

                O Código Tributário Nacional afirma a não incidência do ITBI quando, dentre outras situações, efetuada a sua incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica em pagamento de capital nela subscrito.

               Incentivo à atividade empresarial

                 A isenção do pagamento do ITBI na aquisição de imóveis para a realização de capital social pode ser analisada como uma forma de incentivo à atividade empresarial com a implementação de uma política fiscal de estímulo à operação produtiva em todo o país.

                Desta forma, é muito comum que os envolvidos em uma sociedade escolham realizar o capital social da companhia mediante a integralização de imóveis para desfrutar do benefício da não incidência do tributo.

                Após prévia autorização para a transferência do imóvel sem o recolhimento do ITBI, os legisladores municipais exigem que os contribuintes apresentem documentos contábeis que atestem a manutenção do funcionamento laboral sem vínculo com a atividade imobiliária, sob pena de cobrança do imposto.

               Ocorre que, mesmo havendo expressa determinação legal na Constituição Federal e no Código Tributário Nacional sobre a isenção do ITBI para pessoas jurídicas que não exercem atividade imobiliária, existem administrações municipais que editaram leis para reduzir essa imunidade, limitando-a ao montante correspondente ao capital social integralizado.      

           Como exemplo podemos citar a cidade de Blumenau (SC), que editou a Lei nº 931/2014 para incluir o §6º ao artigo 244 do Código Tributário Municipal e que restringe a isenção do ITBI “ao valor do imóvel suficiente à integralização da cota do capital social, incidindo o imposto sobre o excedente do valor venal, se houver”.

         A determinação abre espaço para uma isenção parcial, a qual proporciona imunidade do ITBI somente a uma parcela da hipótese de incidência, fazendo com que a outra parte seja tributável.

          Diante do surgimento de legislações municipais que vão contra as determinações da Constituição Federal e do Código Tributário, o Poder Judiciário tem atuado na solução dos conflitos que envolvem a cobrança do ITBI de pessoa jurídica.

          No Recurso Extraordinário nº 796.376/SC, o plenário do Supremo Tribunal Federal reconheceu, por unanimidade, a existência de repercussão geral quanto à imunidade do ITBI nos casos de imóveis integralizados ao capital social da empresa, cujo valor de avaliação ultrapasse o da cota realizada, considerando o artigo 156, § 2º, Inciso I, da Carta Federal.

         Sendo assim, vale reafirmar que os municípios não estão autorizados a efetuarem a cobrança do ITBI em transferências de imóveis de capital social, a não ser quando houver a comprovação de que a empresa adquirente exerce atividade, predominantemente, imobiliária.

         Espera-se, com o julgamento do RE no Supremo Tribunal Federal, que o regulamento constitucional e o Código Tributário Nacional sejam colocados em prática e devidamente respeitados em suas integralidades.

Dr. Renato Savy

Coluna Direito Imobiliário

Possui graduação em Direito pela Universidade São Francisco (1996). Pós Graduado em Direito e Processo do Trabalho, Direito e Processo Civil, bem como Mestrando em Direito pela UNIMEP. Atua profissionalmente nas áreas Societária, Trabalhista e Cível. Sócio do escritório Ferraz Sampaio e Dutra - Sociedade de Advogados. Ministra cursos e palestras em Direito Imobiliário. Co-autor com o Professor Dr. José Luiz Gavião Almeida, do artigo: As Holdings Familiares e Tipos Societários, publicado na Revista Paradigma, UNAERP, em dezembro de 2015.