Obras mal feitas e vícios de construção - Coluna Direito Imobiliário por Dr. Renato Savy e Dra. Stephani Dutra

Obras mal feitas e vícios de construção geram danos aos proprietários de imóveis

Sua obra foi mal feita e você encontrou defeitos na construção? Saiba como proceder para reparar esses problemas

Pelos advogados Dr. Renato Savy e Dra. Stephani Dutra

A aquisição de um imóvel próprio é o desejo da maioria dos seres humanos. Maciços investimentos públicos voltados ao fomento do setor habitacional inflacionam o mercado imobiliário no que diz respeito às construções de novas moradias e o que percebe-se é o constante crescimento vertical das cidades e regiões metropolitanas.

Em alguns casos, esses investimentos ocorrem de forma precária, com a utilização de materiais inferiores que, após a aquisição, evidenciam vícios de construção ou defeitos que afrontam o direito à moradia e abalam a estrutura psicológica daqueles que não possuem os recursos necessários para a compra do imóvel e recorrem ao financiamento para concretizar o sonho da casa própria.

Por isso, a conferência do que foi entregue pela construtora, no momento da entrega das chaves, deve ser feita de forma minuciosa e de preferência por um profissional especializado, para a garantia de que o condomínio está executado conforme o prometido pela empresa.

Durante a vistoria, é comum a constatação de obras mal feitas com a comprovação de vícios e defeitos na entrega. Importante destacar que existem diferenças técnicas entre vícios e defeitos:

- Vícios – de acordo com o manual "Saúde dos Edifícios" do Conselho Regional dos Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos (CREA-SP), são "falhas que tornam o imóvel impróprio para o uso, ou lhe diminuem o valor". Podemos citar aqui itens como vícios: material diferente do que consta no memorial descritivo, falta de espelhos nas instalações elétricas, vazamentos, dentre outros.

- Defeitos - são falhas que podem "afetar a saúde e segurança do consumidor", como por exemplo: uso de produtos tóxicos, como tintas fora dos padrões de segurança, azulejos e pastilhas que descolam, dentre outros.

1-      RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR E GARANTIA DAS OBRAS

De acordo com o artigo 618 do Código Civil, o construtor responde pela solidez e segurança da obra pelo prazo de cinco anos. Cabe a responsabilização do empreiteiro quando a obra se revelar imprópria para os fins a que se destina, sendo considerados graves os defeitos que afetem a salubridade da moradia, como infiltrações e vazamentos, e não apenas aqueles que apresentem riscos de ruína ao local.

Desta forma, a construtora é responsável, num prazo de cinco anos, pelos problemas apresentados na estrutura do imóvel e é ela quem deve responder e resolver os danos causados ao proprietário.

Outra segurança para o comprador do imóvel está na norma ABNT NBR 15.575, também chamada de ‘norma de desempenho’.  Em vigor desde julho de 2013, ela foi criada para diminuir os litígios entre construtoras e compradores, determinando que todos os projetos habitacionais e suas respectivas obras atendam aos níveis mínimos de desempenho estabelecidos pela publicação.  Dentre os requisitos exigidos na construção, destacam-se: as seguranças estrutural, contra fogo e no uso e operação, desempenhos térmico, acústico e lumínico, funcionalidade e acessibilidade, durabilidade, manutenibilidade, impacto ambiental, entre outros.

2-      O QUE FAZER QUANDO ENCONTRAR UM VÍCIO OU DEFEITO DE CONSTRUÇÃO?

A construção de um imóvel se constitui numa obrigação de resultados em que o comprador espera pela perfeição técnica da obra, bem como pela sua solidez e segurança.

Antes de receber as chaves do imóvel, é fundamental perceber se existem vícios ou irregularidades que possam comprometer a construção. A utilização de materiais inferiores ou inadequados, assim como deficiências ou falhas na execução da obra podem acarretar problemas futuros ao proprietário, à própria obra e também a terceiros.

Alguns desses problemas são aparentes tais como rachaduras nas paredes e azulejos, descolamento da cerâmica e gesso, portas e janelas quebradas, além das louças de banheiro e cozinha com qualidade inferior à contratada. Outros estão ocultos como problemas na rede elétrica e hidráulica.

Nestes casos, é fundamental o acompanhamento de um profissional especializado em Direito Imobiliário para que sejam tomadas as providências cabíveis, de maneira que a construtora seja acionada e faça os reparos necessários.

Em caso de constatação de algum defeito no imóvel que o torne impróprio para uso ou diminua seu valor, o consumidor poderá recusar o recebimento até que a construtora sane os vícios encontrados, ou recebê-lo com ressalvas, nas quais devem estar devidamente discriminados os defeitos encontrados.

Assim que constatados eventuais defeitos, deve-se enviar uma notificação com Aviso de Recebimento à Construtora, com o objetivo de informar os defeitos e requer que sejam devidamente sanados.

Se o vício for de fácil constatação, como é o caso de rachaduras, a reclamação deverá ser feita à construtora num prazo máximo de 90 dias após a entrega do imóvel.

Já no caso dos chamados vícios ocultos, que são aqueles cuja constatação não são imediatas, o prazo também será de 90 dias, entretanto, a contagem é iniciada a partir do momento em que o consumidor tomou conhecimento do mesmo.

Se os defeitos aparentes da obra não forem sanados pela construtora com o envio da notificação, a orientação é para que o consumidor não receba as chaves do imóvel.

Já nos casos de defeitos ou vícios ocultos, o consumidor deverá propor ação em face da construtora, podendo inclusive sanar os vícios e buscar o ressarcimento pela via judicial.

Os consumidores podem provar os vícios por meio de fotografias, laudo de vistoria e por meio de perícia técnica, a ser executada por um perito de confiança do juízo.

3-      PRAZO PARA INGRESSO DE AÇÃO CONTRA AS CONSTRUTORAS

A entrega de um imóvel mal feito resulta na reparação por danos morais e materiais ao comprador. O dano moral é devido nos casos em que o morador é obrigado a desocupar o local para a reparação dos problemas constatados pela obra mal feita.

Já o dano material, refere-se à má execução da obra, com a utilização de materiais inferiores ou inadequados. Neste caso, é necessária a realização de perícia técnica que irá fazer a vistoria do imóvel para a comprovação dos danos.

Em casos de vícios de qualidade ou quantidade do produto que o tornem impróprio para a utilização ou diminuam o seu valor, o proprietário poderá exigir a substituição do mesmo num prazo de até 30 dias. Se não for solucionado dentro do prazo, o comprador pode exigir o abatimento no preço ou a restituição imediata da quantia paga, sem prejuízo de eventuais perdas e danos.

Conforme já mencionado no item 1 deste artigo, o prazo para que a construtora seja notificada e tome as providências para a reparação de danos no imóvel é de cinco anos. Este também é considerado o prazo de garantia da construção.  

No entanto, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que o prazo prescricional será de até vinte anos e não de cinco, a partir do reconhecimento do dano gerado pelo vício ou má execução da obra, para que ações sejam ingressadas no Judiciário contra as construtoras.

Portanto, de acordo com a Lei, o prazo para ingressar com a ação será de cinco anos, contudo os tribunais têm entendimento diverso, ampliando o prazo para até vinte anos.

Sendo assim, é necessário que o defeito da obra seja identificado e registrado para ser passível de indenização pelo construtor dentro dos prazos legais estabelecidos.  

Por fim, importante destacar a necessidade de que o contratante da obra fique atento aos seus direitos e que procure o Judiciário no caso da constatação de obra mal feita ou vícios de construção para que os reparos sejam executados corretamente e não haja mais prejuízos a ele e seus familiares.

Renato Savy

Coluna Direito Imobiliário

Possui graduação em Direito pela Universidade São Francisco (1996). Pós Graduado em Direito e Processo do Trabalho, Direito e Processo Civil, bem como Mestrando em Direito pela UNIMEP. Atua profissionalmente nas áreas Societária, Trabalhista e Cível. Sócio do escritório Ferraz Sampaio e Dutra - Sociedade de Advogados. Ministra cursos e palestras em Direito Imobiliário. Co-autor com o Professor Dr. José Luiz Gavião Almeida, do artigo: As Holdings Familiares e Tipos Societários, publicado na Revista Paradigma, UNAERP, em dezembro de 2015.

 

Cuidados para a compra de imóvel na planta - Coluna Direito Imobiliário por Renato Savy

A aquisição de um imóvel na planta pode ser bastante vantajosa para as pessoas que desejam ter a casa própria por um preço menor. Comprar o imóvel ainda em construção pode representar uma economia de até 30% em relação aos valores de imóveis prontos.

Entretanto, além do tempo de espera até a entrega das chaves, é importante que o consumidor se atente aos cuidados para a compra de um imóvel na planta. O primeiro deles é planejar os custos dessa aquisição, uma vez que o comprador terá que destinar um montante para as custas do registro em cartório, além do Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI).

Também é preciso lembrar que os custos aumentam, uma vez que o valor da construção é corrigido pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC), e o saldo final a ser pago para a construtora será maior do que o estabelecido no início da compra.

Mais do que os custos, é importante que o consumidor fique atento, pois existem casos de fraudes, atraso nas obras e promessas não cumpridas, além de problemas com obras mal feitas como rachaduras e desníveis.

Para amenizar os riscos e evitar problemas futuros, precauções podem ser estabelecidas antes da compra de um imóvel na planta:

Estabeleça um critério: Importante lembrar que a compra de um imóvel na planta é um investimento a longo prazo. Por isso, estabeleça critérios que estejam dentro da sua realidade e não comprometam o seu orçamento mensal.

- Procure uma construtora confiável: Antes de fechar o negócio, pesquise sobre a construtora e certifique-se de que a empresa é idônea e não possui ações judiciais ou reclamações junto ao Procon por problemas com obras e entrega de imóveis.

Tenha atenção com os documentos: Para evitar golpes com construtoras que não existem, peça sempre a cópia do Memorial de Incorporação da obra. Esse documento é essencial para a legitimidade da construção. Ler atentamente o contrato de compra e venda é outro ponto fundamental para se obter todas as informações e prazos referentes ao imóvel. Em caso de dúvidas, o comprador deve procurar um profissional que possa lhe auxiliar no entendimento das normas estabelecidas.

- Visite a obra: Antes de finalizar a compra, visite o empreendimento e verifique se está bem localizado. Outra dica é conversar com os vizinhos do prédio em construção para obter informações que possam ser cruciais para o seu investimento, como a ocorrência de enchentes e o índice de criminalidade da região, por exemplo.

- Faça um arquivo: Guarde todos os papeis, documentos e registros que forem feitos por escrito entre você e a construtora. Folhetos do anúncio do empreendimento e e-mails trocados ao longo do período da obra também devem ser arquivados. Esse material pode servir como prova em caso de abuso por parte da empresa.

Renato Savy

Coluna Direito Imobiliário

Possui graduação em Direito pela Universidade São Francisco (1996). Pós Graduado em Direito e Processo do Trabalho, Direito e Processo Civil, bem como Mestrando em Direito pela UNIMEP. Atua profissionalmente nas áreas Societária, Trabalhista e Cível. Sócio do escritório Ferraz Sampaio e Dutra - Sociedade de Advogados. Ministra cursos e palestras em Direito Imobiliário. Co-autor com o Professor Dr. José Luiz Gavião Almeida, do artigo: As Holdings Familiares e Tipos Societários, publicado na Revista Paradigma, UNAERP, em dezembro de 2015.