Obras mal feitas e vícios de construção geram danos aos proprietários de imóveis
Sua obra foi mal feita e você encontrou defeitos na construção? Saiba como proceder para reparar esses problemas
Pelos advogados Dr. Renato Savy e Dra. Stephani Dutra
A aquisição de um imóvel próprio é o desejo da maioria dos seres humanos. Maciços investimentos públicos voltados ao fomento do setor habitacional inflacionam o mercado imobiliário no que diz respeito às construções de novas moradias e o que percebe-se é o constante crescimento vertical das cidades e regiões metropolitanas.
Em alguns casos, esses investimentos ocorrem de forma precária, com a utilização de materiais inferiores que, após a aquisição, evidenciam vícios de construção ou defeitos que afrontam o direito à moradia e abalam a estrutura psicológica daqueles que não possuem os recursos necessários para a compra do imóvel e recorrem ao financiamento para concretizar o sonho da casa própria.
Por isso, a conferência do que foi entregue pela construtora, no momento da entrega das chaves, deve ser feita de forma minuciosa e de preferência por um profissional especializado, para a garantia de que o condomínio está executado conforme o prometido pela empresa.
Durante a vistoria, é comum a constatação de obras mal feitas com a comprovação de vícios e defeitos na entrega. Importante destacar que existem diferenças técnicas entre vícios e defeitos:
- Vícios – de acordo com o manual "Saúde dos Edifícios" do Conselho Regional dos Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos (CREA-SP), são "falhas que tornam o imóvel impróprio para o uso, ou lhe diminuem o valor". Podemos citar aqui itens como vícios: material diferente do que consta no memorial descritivo, falta de espelhos nas instalações elétricas, vazamentos, dentre outros.
- Defeitos - são falhas que podem "afetar a saúde e segurança do consumidor", como por exemplo: uso de produtos tóxicos, como tintas fora dos padrões de segurança, azulejos e pastilhas que descolam, dentre outros.
1- RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR E GARANTIA DAS OBRAS
De acordo com o artigo 618 do Código Civil, o construtor responde pela solidez e segurança da obra pelo prazo de cinco anos. Cabe a responsabilização do empreiteiro quando a obra se revelar imprópria para os fins a que se destina, sendo considerados graves os defeitos que afetem a salubridade da moradia, como infiltrações e vazamentos, e não apenas aqueles que apresentem riscos de ruína ao local.
Desta forma, a construtora é responsável, num prazo de cinco anos, pelos problemas apresentados na estrutura do imóvel e é ela quem deve responder e resolver os danos causados ao proprietário.
Outra segurança para o comprador do imóvel está na norma ABNT NBR 15.575, também chamada de ‘norma de desempenho’. Em vigor desde julho de 2013, ela foi criada para diminuir os litígios entre construtoras e compradores, determinando que todos os projetos habitacionais e suas respectivas obras atendam aos níveis mínimos de desempenho estabelecidos pela publicação. Dentre os requisitos exigidos na construção, destacam-se: as seguranças estrutural, contra fogo e no uso e operação, desempenhos térmico, acústico e lumínico, funcionalidade e acessibilidade, durabilidade, manutenibilidade, impacto ambiental, entre outros.
2- O QUE FAZER QUANDO ENCONTRAR UM VÍCIO OU DEFEITO DE CONSTRUÇÃO?
A construção de um imóvel se constitui numa obrigação de resultados em que o comprador espera pela perfeição técnica da obra, bem como pela sua solidez e segurança.
Antes de receber as chaves do imóvel, é fundamental perceber se existem vícios ou irregularidades que possam comprometer a construção. A utilização de materiais inferiores ou inadequados, assim como deficiências ou falhas na execução da obra podem acarretar problemas futuros ao proprietário, à própria obra e também a terceiros.
Alguns desses problemas são aparentes tais como rachaduras nas paredes e azulejos, descolamento da cerâmica e gesso, portas e janelas quebradas, além das louças de banheiro e cozinha com qualidade inferior à contratada. Outros estão ocultos como problemas na rede elétrica e hidráulica.
Nestes casos, é fundamental o acompanhamento de um profissional especializado em Direito Imobiliário para que sejam tomadas as providências cabíveis, de maneira que a construtora seja acionada e faça os reparos necessários.
Em caso de constatação de algum defeito no imóvel que o torne impróprio para uso ou diminua seu valor, o consumidor poderá recusar o recebimento até que a construtora sane os vícios encontrados, ou recebê-lo com ressalvas, nas quais devem estar devidamente discriminados os defeitos encontrados.
Assim que constatados eventuais defeitos, deve-se enviar uma notificação com Aviso de Recebimento à Construtora, com o objetivo de informar os defeitos e requer que sejam devidamente sanados.
Se o vício for de fácil constatação, como é o caso de rachaduras, a reclamação deverá ser feita à construtora num prazo máximo de 90 dias após a entrega do imóvel.
Já no caso dos chamados vícios ocultos, que são aqueles cuja constatação não são imediatas, o prazo também será de 90 dias, entretanto, a contagem é iniciada a partir do momento em que o consumidor tomou conhecimento do mesmo.
Se os defeitos aparentes da obra não forem sanados pela construtora com o envio da notificação, a orientação é para que o consumidor não receba as chaves do imóvel.
Já nos casos de defeitos ou vícios ocultos, o consumidor deverá propor ação em face da construtora, podendo inclusive sanar os vícios e buscar o ressarcimento pela via judicial.
Os consumidores podem provar os vícios por meio de fotografias, laudo de vistoria e por meio de perícia técnica, a ser executada por um perito de confiança do juízo.
3- PRAZO PARA INGRESSO DE AÇÃO CONTRA AS CONSTRUTORAS
A entrega de um imóvel mal feito resulta na reparação por danos morais e materiais ao comprador. O dano moral é devido nos casos em que o morador é obrigado a desocupar o local para a reparação dos problemas constatados pela obra mal feita.
Já o dano material, refere-se à má execução da obra, com a utilização de materiais inferiores ou inadequados. Neste caso, é necessária a realização de perícia técnica que irá fazer a vistoria do imóvel para a comprovação dos danos.
Em casos de vícios de qualidade ou quantidade do produto que o tornem impróprio para a utilização ou diminuam o seu valor, o proprietário poderá exigir a substituição do mesmo num prazo de até 30 dias. Se não for solucionado dentro do prazo, o comprador pode exigir o abatimento no preço ou a restituição imediata da quantia paga, sem prejuízo de eventuais perdas e danos.
Conforme já mencionado no item 1 deste artigo, o prazo para que a construtora seja notificada e tome as providências para a reparação de danos no imóvel é de cinco anos. Este também é considerado o prazo de garantia da construção.
No entanto, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que o prazo prescricional será de até vinte anos e não de cinco, a partir do reconhecimento do dano gerado pelo vício ou má execução da obra, para que ações sejam ingressadas no Judiciário contra as construtoras.
Portanto, de acordo com a Lei, o prazo para ingressar com a ação será de cinco anos, contudo os tribunais têm entendimento diverso, ampliando o prazo para até vinte anos.
Sendo assim, é necessário que o defeito da obra seja identificado e registrado para ser passível de indenização pelo construtor dentro dos prazos legais estabelecidos.
Por fim, importante destacar a necessidade de que o contratante da obra fique atento aos seus direitos e que procure o Judiciário no caso da constatação de obra mal feita ou vícios de construção para que os reparos sejam executados corretamente e não haja mais prejuízos a ele e seus familiares.
Renato Savy
Coluna Direito Imobiliário
Possui graduação em Direito pela Universidade São Francisco (1996). Pós Graduado em Direito e Processo do Trabalho, Direito e Processo Civil, bem como Mestrando em Direito pela UNIMEP. Atua profissionalmente nas áreas Societária, Trabalhista e Cível. Sócio do escritório Ferraz Sampaio e Dutra - Sociedade de Advogados. Ministra cursos e palestras em Direito Imobiliário. Co-autor com o Professor Dr. José Luiz Gavião Almeida, do artigo: As Holdings Familiares e Tipos Societários, publicado na Revista Paradigma, UNAERP, em dezembro de 2015.
