Proprietários de bens imóveis que os utilizam como fonte de renda ou investimento devem pensar em alternativas para economizar. Afinal, se recebem renda de aluguéis, pagam imposto de renda pessoa física à alíquota de até 27,5%, e na alienação do bem, podem estar sujeitos a alíquotas de ganho de capital, a partir de 2017, de 15% até 22,5%.
Lembrando, ganho de capital é o imposto de renda pago sobre a diferença entre o valor recebido pela venda do imóvel e o valor de aquisição, constante da declaração de imposto de renda do vendedor. Existem algumas exceções e regras para minimizar este tributo, mas a maioria se aplica a bens de valor mais módico, imóveis antigos, único imóvel, troca do imóvel residencial. Hipóteses que normalmente não se aplicam aos proprietários investidores ou que possuem mais de um bem.
O proprietário investidor deve considerar que ao administrar seu patrimônio, fazer sucessivas compras e vendas, obter lucro e fazer novos investimentos, está, de fato, exercendo uma atividade empresarial. Então, por que não utilizar uma estrutura compatível?
Estruturas societárias como a abertura de “holdings” patrimoniais são boas alternativas. Afinal, do ponto de vista tributário, as alíquotas são bem menores. Por exemplo, os aluguéis são tributados, no regime do lucro presumido, em cerca de 12,5% e o ganho de capital em cerca de 6% sobre o valor de venda do imóvel.
Além de propiciar economia no dia a dia da gestão dos imóveis, o proprietário pode ainda considerar um próximo passo, que é preparar sua sucessão. Antigamente era muito comum que os pais, querendo evitar que os filhos tivessem que abrir inventário dos bens por eles deixados, pagar advogados, custas processuais, impostos, estar sujeitos a eventuais conflitos e desavenças familiares, optavam por fazer a doação, em vida, dos bens imóveis, reservando para si o usufruto. Mas, acabavam tendo limitações quando queriam vender o bem, dependendo da assinatura dos filhos para efetivar a transação.
A “holding” permite que seja feita a antecipação da sucessão sem que o proprietário perca o poder de gestão sobre os bens imóveis, ou seja, sem que dependa da assinatura dos filhos para comprar, vender ou alugar os próprios bens.
Existe também grande economia em antecipar o processo sucessório, já que os filhos não precisarão abrir inventário, pagar custas judiciais e o pagamento do imposto de doação (ITCMD) pode ser planejado.
O proprietário consegue também planejar como os filhos irão usufruir do patrimônio e organizar o futuro relacionamento entre eles na gestão deste patrimônio, minimizando conflitos e assegurando que a família continuará em harmonia mesmo na ausência dos genitores.
Flavia Regina Trevisan é sócia do escritório Trevisan, Carvalho & Trevisan Sociedade de Advogados, especialista em direito societário e contratual, formada pela Universidade Mackenzie em São Paulo, L.LM na Universityof Illinois.