Os fundos de investimento imobiliário, ou simplesmente fundos imobiliários, são fundos que investem em imóveis e/ou papéis de renda fixa lastreados em imóveis.
Esses fundos normalmente investem em imóveis comerciais e corporativos, como shopping centers, lajes corporativas de alto padrão, hotéis e galpões industriais e em geral, esses imóveis têm como inquilinos grandes empresas.
Fundos que investem em imóveis diretamente em geral podem lançar mão de dois tipos de estratégia: compra e venda para ganhar com a valorização dos imóveis ou aluguel para inquilinos de alta qualidade, porém muitos fundos combinam os dois tipos de estratégia.
Há fundos imobiliários que não investem em imóveis diretamente tendo aqueles que apenas compram cotas em outros fundos imobiliários e também os que só investem em papéis de renda fixa usados para financiar o mercado imobiliário.
Entre esses papéis, o mais comum é o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) na qual dá ao detentor o direito de receber pagamentos de algum tipo de financiamento imobiliário.
As construtoras, por exemplo, podem exercer os seus direitos de receber dos mutuários em CRIs e transferir esses direitos ao comprador do CRI.
Fundos fechados
Os fundos imobiliários são fundos fechados, o que significa que, diferentemente de fundos de investimento comuns, eles não permitem aplicações e resgates.
Suas cotas são negociadas em bolsa de valores, como se fossem ações, assim, quem quer investir deve comprar cotas na bolsa e para sair do investimento, é preciso vender as cotas a outro interessado.
O investidor pode, portanto, lucrar de duas formas: por meio dos rendimentos pagos pelo fundo e por meio da valorização das cotas na bolsa.
Da mesma forma que o preço das cotas pode subir, ele também pode cair, ou seja, é possível ter retorno negativo na venda das cotas.
Vantagens para o pequeno investidor
Os fundos imobiliários representam uma forma mais fácil e acessível para o pequeno investidor aplicar em imóveis. Há diversas vantagens, como:
1. Aporte inicial baixo: com centenas ou alguns milhares de reais é possível comprar uma fração de um ou mais imóveis, enquanto isso, o investimento direto em imóveis exigiria juntar centenas de milhares de reais para comprar um único apartamento.
2. Diversificação com pouco dinheiro: ao investir em um fundo imobiliário, o investidor consegue, com poucos recursos, comprar uma carteira já diversificada de imóveis, papéis e inquilinos. Já o investimento direto em imóveis exige que o investidor desembolse milhões de reais para diversificar adequadamente.
3. Menos burocracia: Nos fundos imobiliários, toda a burocracia do investimento é resolvida por profissionais. O investidor não precisa se preocupar com manutenção dos imóveis, inquilinos problemáticos ou a burocracia do processo de compra e venda.
4. Acesso a ativos de qualidade: os imóveis que compõem a carteira dos fundos imobiliários costumam ser de alto padrão, com inquilinos de qualidade. Esse tipo de investimento costuma ser inacessível à pessoa física.
Os rendimentos pagos pelos fundos imobiliários costumam ser isentos de imposto de renda para a pessoa física. Essa talvez seja a principal vantagem desses fundos para o pequeno investidor.
Os fundos imobiliários costumam pagar rendimentos em dinheiro a seus cotistas de tempos em tempos. Os que compram e vendem imóveis costumam distribuir os lucros já os que alugam os imóveis costumam pagar, periodicamente, o valor referente ao aluguel.
Dessa maneira mesmo sendo investimentos de renda variável, esses fundos são muitas vezes confundidos com investimentos de renda fixa.
Para ter seus rendimentos isentos de IR, o fundo imobiliário deve, necessariamente, ter cotas negociadas exclusivamente em bolsa ou mercado de balcão organizado e ter, no mínimo, 50 cotistas. O cotista beneficiado não pode ter mais do que 10% das cotas do fundo.
Os lucros obtidos com a venda das cotas na bolsa são tributados em 20%. Não existe a isenção de IR para vendas de até 20 mil reais mensais, como ocorre para as ações, mas é possível compensar lucros com prejuízos na venda das cotas.
Rodrigo Teixeira Mendes
Coluna Investimentos
Graduado em Direito pela Universidade Paulista e Pós Graduado em Administração de Negócios pela Universidade Presbiteriana Mackenzie, além de possuir experiências na área financeira e comercial em empresas como Banco Itaú, RR Donnelley Moore, Camargo Correa. Atualmente tem atuação no setor financeiro e ministra cursos e palestras na área de Educação Financeira com foco na disseminação do conhecimento de produtos disponíveis no Mercado Financeiro (Finanças Pessoais, Renda Variável, Renda Fixa). E-mail: rodrigo@valutainvest.com.br Telefone: (19) 99626-1540/(19) 2513-0103
